Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản nhà đầu tư cần nắm rõ

Thị trường bất động sản luôn là miếng bánh béo bở với các nhà đầu tư bởi tiềm năng sinh lời lớn nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro bởi thị trường này dễ dàng biến động dù chỉ có một thay đổi nhỏ. Do vậy, nhà đầu tư bất động cần nắm rõ các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản để biết khi nào nên đầu tư, khi nào lên chờ đợi.

Có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản, đó có thể là quan hệ cung cầu, cầu lớn hơn cung dẫn đến nguồn cầu khan hiếm, đẩy giá bất động sản lên cao và ngược lại. Bên cạnh đó còn có các yếu tố khác như tính chất của bất động sản, các chính sách của nhà nước, yếu tố kinh tế, sự phát triển của khoa học công nghệ…

Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản

 1. Yếu tố tự nhiên

Đây là những yếu tố đầu tiên quyết định giá bất động sản, bao gồm nhiều yếu tố nhỏ như: vị trí, diện tích, địa hình, kiến trúc, thiết kế, môi trường xung quanh…

Vị trí

Vị trí của một sản phẩm bất động sản đóng vai trò quyết định giá trị của bất động sản đó. Với mỗi bất động sản, người ta quan tâm đến 2 loại vị trí: vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Hiểu đơn giản, vị trí tuyệt đối là vị trí chính xác của một sản phẩm bất động sản, chẳng hạn như ở ngã 3, ngã 4, trên trục đường huyết mạch. Vị trí tương đối là khi so sánh với vị trí trung tâm đô thị hoặc trung tâm một vùng nào đó. Cả hai đóng vai trò to lớn trong việc định giá của một sản phẩm bất động sản. Một mảnh đất có cả vị trí tuyệt đối và tương đối đều đẹp, như nằm gần ngã 3, ngã 4 và gần trung tâm đô thị, cụm công nghiệp thì giá trị rất cao.

Vị trí là  một trong các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản mà nhà đầu tư cần nắm rõ.

Kích thước, diện tích bất động sản

Mảnh đất có kích thước, diện tích tối ưu, được định giá cao hơn do thoả mãn nhu cầu cụ thể của đa số người mua. Chẳng hạn, với nhu cầu để ở, phần đông mọi người lựa chọn mảnh đất vuông vắn, có mặt tiền rộng tối thiểu 4-5m, chiều sâu từ 10-15m.

Địa hình

Địa hình toạ lạc cao hay thấp so với các bất động sản khác trong khu vực có tác động lớn đến giá trị bất động sản. Thông thường, một ngôi nhà hay mảnh đất ở khu vực thấp, vùng trũng sẽ dễ bị tình trạng ngập nước nên giá trị vì thế cũng giảm đi đáng kể so với các sản phẩm tương tự ở khu vực cao hơn.

Kiến trúc, thiết kế

Bất động sản có kiến trúc, thiết kế hợp thời, đáp ứng thị hiếu người mua sẽ có giá bán cao hơn.

Thổ nhưỡng, địa chất

Tính chất thổ nhưỡng, độ dày của lớp bề mặt, đặc điểm lòng đất sẽ ảnh hưởng tới mức giá bất động sản tuỳ vào mục đích sử dụng. Khu vực thường xuyên có sự cố như bão lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt sẽ khiến giá trị bất động sản bị giảm sút. Hay với trường hợp mua đất phục vụ sản xuất nông nghiệp thì sẽ cần quan tâm đến chất đất.

Tình trạng môi trường

Môi trường trong lành hay bị ô nhiễm, yên tĩnh hay ồn ào đều tác động trực tiếp đến giá trị bất động sản.

2. Yếu tố kinh tế

Khả năng sinh lời từ bất động sản

Giá trị của bất động sản chịu ảnh hưởng bởi mức thu nhập hàng năm từ chính bất động sản đó, khả năng sinh lời càng cao thì giá trị bất động sản càng tăng và ngược lại.

Hệ thống tiện ích nội ngoại khu

Hệ thống nước thải, điện, nước sinh hoạt, điều hoà nhiệt độ, thông tin liên lạc xung quanh bất động sản… đều góp phần tác động đến giá bất động sản.

Thị trường kinh tế

Sự tăng trưởng, suy thoái kinh tế, nhịp độ của thị trường, tỷ lệ thất nghiệp cũng sẽ ảnh hưởng đến quyết định đầu tư bất động sản. Đặc biệt, những sự kiện tầm cơ khu vực có sự tham gia của TPP, WTO, các sự kiện thu hút vốn đầu tư nước ngoài như FDI, FPI làm tăng như cầu sử dụng bất động sản, kéo theo sự tăng giá trị bất động sản.

3. Yếu tố thị trường

Tính hữu dụng của bất động sản

Mức độ thoả mãn của người sử dụng với giá trị sử dụng được khai thác thực tế so với giá trị sử dụng tiềm ẩn trong sản phẩm bất động sản.

Nhu cầu loại bất động sản trên thị trường

Chẳng hạn như nhu cầu sản phẩm đất nền giảm trong khi nhu cầu sử dụng sản phẩm căn hộ tăng cao và ngược lại.

4. Yếu tố pháp lý

Tình trạng pháp lý của bất động sản

Các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, giấy phép xây dựng giúp bất động sản minh bạch và tăng tính thanh khoản của bất động sản trong hoạt động mua bán.

Quy định về xây dựng gắn với bất động sản

Các hạn chế về sở hữu nhà, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất, tình trạng tranh chấp, tình trạng thế chấp, cho thuê, hạn chế về quyền sở hữu chung.

Chính sách của nhà nước

Chính sách của nhà nước và chính quyền địa phương cũng có tác động đến thị trường bất động sản bởi một chỉ định, kiến nghị hoặc quyết định đề xuất xây dựng một công trình công cộng nào đó cũng là đầu tư cho khu vực nói chung và cho thị trường bất động sản nói riêng. Cụ thể:

Các chính sách tác động trực tiếp: Chính sách cho phép Việt kiều mua bất động sản tại Việt Nam, quy định về thời hạn sở hữu nhà tại Việt Nam, chính sách cho phép về nhập hộ khẩu, chính sách tài chính áp dụng với những người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chính sách áp dụng với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động sản…

Các chính sách tác động gián tiếp: chính sách khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương, từ đó làm tăng nhu cầu về bất động sản dẫn tới giá bất động sản gia tăng.

5. Yếu tố công nghệ

Sự phát triển của công nghệ ảnh hưởng không nhỏ đến phương thức kinh doanh, giao dịch, thuê nhà trên thị trường bất động sản. Các sàn giao dịch xuất hiện thúc đẩy nhu cầu của thị trường, làm thay đổi thói quen và hành vi mua sắm, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho trao đổi thông tin và giao dịch.

(Tổng hợp)
Theo Thanh Niên Việt