Điều kiện, thủ tục mua bán đất nông nghiệp mới nhất

1. Các quy định mới về chuyển nhượng đất nông nghiệp

Nhà nước công nhận việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp theo nhu cầu, nguyện vọng của các công dân. Tuy nhiên, không phải trường hợp nào cũng được xét duyệt và quá trình chuyển nhượng cần diễn ra theo đúng trình tự, quy định pháp luật. Dưới đây sẽ là một số điểm cần lưu ý khi các bên tham gia giao dịch nhóm đất này:

Điều kiện để có thể giao dịch đất nông nghiệp

Kinh nghiệm đầu tiên khi mua bán đất nông nghiệp chính là bạn cần xác định xem mảnh đất mình định bán hoặc định mua có đáp ứng được điều kiện chuyển nhượng của Nhà nước hay không. Tất cả các mảnh đất chưa đủ điều kiện nhưng vẫn cố tình giao dịch được coi là trái quy định và không được Pháp luật công nhận.

Căn cứ vào Khoản 1, Điều 188, Luật đất đai sửa đổi 2013, một mảnh đất nông nghiệp cần đáp ứng tất cả các tiêu chí sau đây thì mới được giao dịch:

• Đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định (hay một số nơi còn gọi là Sổ đỏ).

• Đất không thuộc diện tranh chấp, kiện cáo.

• Đất không thuộc diện đang trong quá trình thi hành án. Cụ thể, Tòa án có thể ra phán quyết quyền sử dụng đất của bên bán đang bị kê biên và mảnh đất này sẽ không bán được tại thời điểm thi hành án.

• Đất nông nghiệp còn thời hạn sử dụng theo xác nhận của văn phòng địa chính địa phương.

• Việc chuyển nhượng đất nông nghiệp cần được thực hiện tại cơ quan có thẩm quyền, mọi sự thay đổi liên quan đến mảnh đất cần được cập nhật rõ trong sổ địa chính.

Lưu ý, không phải mọi công dân đều được Pháp luật đồng ý cho nhận chuyển nhượng, tặng quyền sử dụng đất nông nghiệp. Vì đây là nhóm đất đặc thù nên có một số trường hợp không được nhận chuyển nhượng loại bất động sản này. Cụ thể như sau:

Căn cứ vào điều 191, Luật đất đai sửa đổi 2013, các cá nhân hoặc hộ gia đình không tham gia sản xuất trong lĩnh vực nông nghiệp thì không được nhận chuyển nhượng loại đất này để đảm bảo địa phương khai thác tốt quỹ đất. Ngoài ra, nếu mảnh đất nằm trong các khu vực đặc biệt như rừng phòng hộ, khu bảo tồn sinh thái, rừng đặc dụng,… thì có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong trường hợp bên mua đảm bảo sẽ sinh sống tại khu vực đó.

Đất nông nghiệp chỉ được Nhà nước chấp thuận cho chuyển nhượng có hạn mức căn cứ theo Điều 130 Luật đất đai cũng như Điều 44, Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Phí mua bán đất nông nghiệp

Căn cứ theo các điều luật của Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 thì hoạt động mua bán đất nông nghiệp hay còn gọi là chuyển nhượng đất ruộng có phải chịu thuế. Thời điểm chịu thuế được xác định là thời điểm cá nhân làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Cách tính thuế mua bán đất nông nghiệp cụ thể như sau:

• Các trường hợp chuyển nhượng đất nông nghiệp bình thường áp dụng công thức: Thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng x 25% thuế suất.

• Các trường hợp chuyển nhượng nhưng không có hồ sơ xác định giá vốn áp dụng công thức: Giá chuyển nhượng x 2% thuế suất.

• Cũng có một số trường hợp đặc cách miễn giảm thuế theo Khoản 2 Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân.

2. Thủ tục mua bán đất nông nghiệp 2021

Sau khi bên mua và bên bán đã cùng thống nhất vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho một mảnh đất nông nghiệp bất kỳ thì cần tiến hành thực hiện các thủ tục sau đây:

Bước 1: Tiến hành lập hợp đồng

Hợp đồng mua bán đất nông nghiệp hay còn gọi là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần được công chứng thì mới có hiệu lực. Lời khuyên cho những người lần đầu mua bán đất nông nghiệp là nên thực hiện hợp đồng và ký kết tại văn phòng công chứng. Khi tới văn phòng công chứng, cả bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng đều phải có mặt. Các bên cần mang theo một số giấy tờ sau:

- Giấy tờ chứng minh nhân thân như Căn cước công dân, Chứng minh thư nhân dân cũng như Sổ hộ khẩu hoặc Giấy đăng ký kết hôn, Giấy chứng minh tình trạng hôn nhân.

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản gốc.

- Bản hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bản dự thảo do hai bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng. Bạn nên nhờ công chứng viên kiểm tra lại hợp đồng để xem đã hợp lệ hay chưa.

Bước 2: Đăng ký biến động đất đai

Tuỳ theo thỏa thuận mà bên chuyển nhượng hoặc bên nhận chuyển nhượng sẽ thực hiện việc đăng ký biến động đất đai. Bạn cần chuẩn bị hồ sơ đăng ký biến động đất đai theo đúng mẫu Nhà nước ban hành. Văn phòng đăng ký đất đai là đơn vị trực tiếp thu loại hồ sơ này và thực hiện thay đổi các thông tin liên quan đến đất nếu hồ sơ hợp lệ.

Trước khi Cơ quan có thẩm quyền xử lý hồ sơ, bạn cần thực hiện các nghĩa vụ tài chính, cụ thể là là đóng thuế đất nếu có.

Thủ tục đăng ký biến động đất đai thường nhận được kết quả chính thức sau khoảng 10 ngày làm việc. Trong trường hợp mảnh đất nằm tại khu vực vùng sâu, khu vực đặc biệt khó khăn thì thời gian làm việc có thể kéo dài tối đa 20 ngày. Người đăng ký biến động đất đai chỉ cần quay lại Văn phòng đăng ký đất đai để nhận kết quả theo đúng phiếu hẹn.

3. Một số lưu ý khi làm thủ tục mua đất nông nghiệp

Khi mua bán đất nông nghiệp, bạn có thể tiến hành giao dịch trong nhiều trường hợp khác nhau. Tuy nhiên để đảm bảo các lợi ích cơ bản cho chính mình thì bạn nên tham khảo một số lưu ý dưới đây:

Khi mua đất nông nghiệp có sổ đỏ

Trước khi tiến hành giao dịch với bất kỳ mảnh đất nông nghiệp nào, bạn cần lưu tâm các yếu tố như sau:

Xác minh xem mảnh đất nông nghiệp đó có nằm trong diện quy hoạch đất ở của địa phương hay không. Các mảnh đất không nằm trong diện quy hoạch sẽ không chuyển đổi lên thổ cư được và bạn cần thực hiện hoạt động sản xuất nông nghiệp trên mảnh đất theo đúng quy định. Tuy nhiên ngay cả khi đất đã nằm trong diện quy hoạch của địa phương thì cũng chỉ được chuyển đổi một hạn mức diện tích nhất định. Những mảnh đất quá lớn có thể không lên thổ cư toàn bộ được.

Tránh giao dịch với các loại đất đang bị kê biên để thi hành án theo quyết định của Tòa án hoặc đã hết thời hạn sử dụng đất, đang tranh chấp,…

Hợp đồng mua bán chỉ có hiệu lực khi đã được công chứng. Kinh nghiệm mua bán đất nông nghiệp là nên tìm văn phòng công chứng gần với khu vực có đất.

Khi mua đất nông nghiệp không có sổ đỏ

Có khá nhiều trường hợp đi mua bán đất nông nghiệp gặp phải tình trạng đất dù không có sổ đỏ nhưng vẫn được rao bán. Tuy nhiên chúng ta cần hết sức lưu ý với những mảnh đất như thế này. Theo Khoản a Điều 188 Luật Đất đai 2013, điều kiện chuẩn để đất nông nghiệp có thể chuyển đổi, giao dịch là có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ trừ trường hợp theo Khoản 1 Điều 168 và Khoản 3 Điều 186. 

Như vậy, việc thực hiện chuyển nhượng đối với đất nông nghiệp không có sổ đỏ là không đúng với quy định. Người nhận chuyển nhượng chưa được Pháp luật công nhận là chủ sở hữu của mảnh đất. Ngoài ra, chủ mới cũng gặp khó khăn nếu muốn cấp sổ đỏ về sau hoặc tiếp tục chuyển nhượng đất cho người khác.

Nhìn chung, với các mảnh đất nông nghiệp chưa có sổ đỏ, bạn nên yêu cầu chủ sở hữu đất chủ động tiến hành thủ tục xin cấp sổ đỏ rồi mới giao dịch.

Chúng ta chỉ nên ưu tiên các giao dịch đất nông nghiệp có Sổ đỏ

4. Tải mẫu hợp đồng mua bán đất nông nghiệp

Có khá nhiều công dân hiện nay vẫn chọn hình thức sử dụng mẫu giấy viết tay mua bán đất nông nghiệp. Tuy nhiên chúng ta cần lưu ý Pháp luật chỉ công nhận các hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng, chứng thực. Điều này đồng nghĩa với việc các hợp đồng mua bán đất đai viết tay không được công chứng thì không có giá trị pháp lý. 

Độc giả có thể tham khảo mẫu hợp đồng mua bán đất nông nghiệp dưới đây để dự thảo một bản hợp đồng trước rồi mới đến văn phòng công chứng để làm các thủ tục tiếp theo.

Tải về mẫu hợp đồng mua bán đất nông nghiệp

Như vậy, Batdongsan.com.vn vừa đề cập đến những quy định mua bán đất nông nghiệp mới nhất cho bạn đọc tham khảo. Đây chính là những lưu ý giúp các bên tham gia giao dịch đất đai đảm bảo được quyền lợi hợp pháp của mình cũng như tăng cơ hội sinh lời. Chúc các bạn thành công!

Theo Thanhnienviet