Phân lô bán nền là gì?

Phân lô bán nền là gì?

Thuật ngữ phân lô bán nền được sử dụng nhiều trong lĩnh vực bất động sản. Theo quy định của pháp luật, việc phân lô bán nền chính là việc tách thửa đất đai để chuyển nhượng cho các cá nhân, tổ chức khác. Tuy nhiên, trên thực tế, việc phân lô bán nền được hiểu là việc tách thửa đất đai trong các dự án đầu tư xây dựng của các chủ đầu tư đã được Nhà nước cấp phép chứ không chỉ chung các trường hợp tách thửa theo quy định của Luật Đất đai 2013.

Ưu, nhược điểm của đất nền phân lô

Ưu điểm

Đất phân lô bán nền có ưu thế về giá bán, không đòi hỏi quá nhiều vốn đầu tư. Chỉ với số vốn ban đầu trên dưới 1 tỷ đồng, các nhà đầu tư đã có thể sở hữu một lô đất nền tại các tỉnh ven đô. Bên cạnh yếu tố giá trị thực, sở hữu tài sản đảm bảo thì trong bối cảnh gia tăng dân số, quỹ đất ngày càng hạn hẹp, nhu cầu nhà ở nhiều lên khiến giá đất nền luôn tăng, thậm chí sinh lời cao chỉ trong thời gian ngắn. Cùng với đó, hình thức đầu tư đất nền khá đa dạng, từ lướt sóng hoặc đầu tư lâu dài, xây dựng để ở hoặc cho thuê lại.

Hoạt động phân lô bán nền nở rộ và đem lại nhiều lợi nhuận cho doanh nghiệp, nhà đầu tư và người dân.

Nhược điểm

Tuy nhiên, trước tình trạng phân lô bán nền trái phép diễn ra tràn lan, phân khúc này cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro. Đó là trường hợp các dự án “ma”, chưa đủ điều kiện mở bán nhưng chủ đầu tư vẫn thu tiền của khách hàng. Người mua đất nền phân lô trái phép muốn lấy tiền cũng gặp rắc rối, thậm chí có nguy cơ mất trắng. Một rủi ro nữa là mua bán đất nền phân lô không chính chủ bởi hợp đồng mua bán đất sẽ không có giá trị pháp lý nếu người mua không ký kết hợp đồng với chủ đầu tư hoặc chủ đất. Cũng có trường hợp nhiều khách hàng mua nền đất, ký hợp đồng mua bán hợp pháp với chủ đầu tư nhưng không thể xây nhà vì đất chưa lên thổ cư, chưa có sổ đỏ do lô đất đã bị chủ đầu tư cầm cố ngân hàng.

Khi nào chủ đầu tư được bán đất nền?

Khoản 2 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013 quy định các điều kiện để có thể phân lô bán nền:

• Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện;

• Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;

• Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);

• Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền quy định tại Khoản 2 Điều này;

• Dự án thuộc khu vực không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị

Ngoài những điều kiện nói trên, người mua cần phải kiểm tra các điều kiện theo quy định tại Điều 9 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, cụ thể:

Điều 9. Điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh

1. Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây:

a) Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất;

c) Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

2. Các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:

a) Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất

Kinh nghiệm mua đất phân lô bán nền an toàn

Tình trạng phân lô bán nền trái phép dù chưa đủ điều kiện mở bán diễn ra khá nhiều ở các địa phương. Khách hàng không chỉ mệt mỏi, tốn kém thời gian, tiền bạc kiện tụng mà khả năng lấy lại tiền rất khó khăn, trong khi đất cũng không thể nhận. Chính vì thế, người mua không nên nghe lời hứa hẹn một chiều từ bên bán mà phải xem xét kỹ những yếu tố dưới đây.

Kiểm tra thông tin về chủ đầu tư

Trong trường hợp bên bán không phải là chủ đầu tư, người mua nên xem xét lại bởi nhiều kẻ xấu vì lợi nhuận mà bất chấp bán cả dự án “ma”. Mặt khác, người mua cần tìm hiểu xem người thực hiện giao dịch với mình có được chủ đầu tư ủy quyền hay không bởi trên thị trường hiện có không ít trường hợp cò đất đưa ra các thông tin không rõ ràng, không được ủy quyền nhưng vẫn đứng ra thực hiện các giao dịch.

Tìm hiểu tính pháp lý của dự án

Người mua cần tìm hiểu chủ đầu tư dự án có được UBND cấp phép chuyển nhượng đất theo hình thức phân lô bán nền không. Các giấy tờ liên quan cần kiểm tra bao gồm:

• Các quyết định phê duyệt dự án, quyết định giao đất của Nhà nước;

• Chứng nhận quyền sử dụng đất;

• Giấy phép về việc phân lô bán nền do UBND tỉnh cấp;

• Bản vẽ thi công được phê duyệt;

• Các giấy tờ, chứng từ hoàn thành nghĩa vụ tài chính;

• Văn bản nghiệm thu hoàn thành nghĩa vụ xây dựng cơ sở hạ tầng của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền;

• Bản đồ quy hoạch chi tiết 1/500 của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Cần hết sức thận trọng với những lô đất có giá rẻ hơn nhiều so với mặt bằng chung vì rất có thể, lô đất đó nằm ở vị trí xa xôi, khó tiếp cận giao thông, tính pháp lý không rõ ràng hoặc đang bị tranh chấp.

Kiểm tra kết cấu hạ tầng

Việc kiểm tra kết cấu hạ tầng công trình có đúng như quy hoạch 1/500 không cũng rất quan trọng. Các hạng mục cần kiểm tra bao gồm: dịch vụ hạ tầng, hạ tầng kỹ thuật và xã hội có sự kết nối với nhau không, các tiện ích nội khu và ngoại khu có đảm bảo không, hệ thống điện, nước, thu gom rác thải có đầy đủ không…

Kiểm tra xem đất có bị thế chấp hay tranh chấp hay không

Người mua có thể liên hệ văn phòng đất đai tại nơi mua đất để kiểm tra bởi một số dự án dù đã đủ điều kiện phân lô bán nền nhưng đang bị thế chấp, kê biên hay tranh chấp. Việc xác minh thông tin tại văn phòng đất đai cũng giúp người mua biết được dự án mình sắp mua có thật không, tránh mua phải dự án “ma” dẫn đến “tiền mất tật mang”. Ngoài ra, người mua không nên ký các dạng hợp đồng đặt cọc, hợp đồng hợp tác kinh doanh, hợp đồng góp vốn... vì tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Kinh nghiệm đầu tư đất nền phân lô hiệu quả, sinh lời cao

Chọn đất nền có vị trí giao thông tốt

Đây là yếu tố đặc biệt quan trọng khi lựa chọn đầu tư đất phân lô bán nền. Vị trí kết nối tốt là nơi có giao thông thuận tiện di chuyển và trung tâm của đô thị, kết nối ngay tới các trục đường lớn như đường quốc lộ, đường vành đai, đường cao tốc hay gần các tiện ích ngoại khu. Do vậy khi chọn những khu vực có hạ tầng giao thông và kết nối tốt bạn sẽ đảm bảo được giá trị sinh lời và tiềm năng tăng giá lớn của đất nền trong tương lai.

Nên đầu tư vào khu vực có mật độ dân cư tương đối

Nhằm tránh trường hợp chôn vốn tại những nơi đồng không mông quạnh. Bạn nên lựa chọn những nơi có khu dân cư trong phạm vi từ 3 đến 5km nhằm đảm bảo sự tăng giá của bất động sản vì khi mật độ dân cư tăng lên đồng nghĩa nhu cầu và giá đất khu vực đó cũng tăng lên tương ứng.

Hãy định giá đất nền

Hãy tìm hiểu các lô đất tại những vùng xung quanh bằng cách trao đổi với nhiều nhà môi giới khác nhau và trò chuyện với người dân địa phương. Qua đó bạn có thể so sánh ưu nhược điểm của từng khu vực và cũng như đưa ra nhận định giá đất tại khu vực nào là hợp lý. Ngoài ra, việc nắm nhiều thông tin sẽ giúp bạn thương lượng với người bán nếu mua được đất nền với giá tốt. Đây là một trong những điều kiện giúp cho bạn đạt được tỷ suất sinh lời cao.

Chọn đất nền phân lô có tính thanh khoản tốt

Bạn nên tự mình kiểm tra và quan sát về tình trạng thực sự của mảnh đất này chẳng hạn như khi trời mưa có bị ngập không, lưu lượng xe tải xe container đi qua khu đất có gây bụi và ảnh hưởng đến giao thông của vùng đất không. Hãy khảo sát trên các trang mua bán đất nền uy tín với tần suất hoạt động mua bán đất ở khu vực này và tỷ suất sinh lời theo từng năm như thế nào Bạn cần xem xét kỹ lưỡng vì các yếu tố này quyết định tính thanh khoản của đất nền bạn đang có ý định đầu tư.

Cân đối đồng tiền cá nhân khi đầu tư đất

Bạn chỉ nên dùng tiền nhàn rỗi trong vòng 2 đến 6 năm của mình để đầu tư đất nền để khi thị trường có sự biến đổi đột ngột thì bạn vẫn có thể xoay sở được nguồn vốn của mình. Trong trường hợp bạn dùng đòn bẩy tài chính thì nên vay không quá 50% giá trị của lô đất.

Đầu tư đất nền theo đội nhóm

Bạn nên đầu tư đất nền cùng với những người đã có kinh nghiệm am hiểu thị trường bất động sản đất nền hoặc chuyên gia về pháp lý để nhận sự hỗ trợ nếu bạn gặp khó khăn gì.

Thủ tục chuyển nhượng đất theo hình thức phân lô, bán nền

Khi bạn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô bán nền từ chủ đầu tư dự án, thì trước hết, chủ đầu tư cần đảm bảo dự án đã đủ điều kiện để chuyển nhượng theo quy định của pháp luật (tham khảo quy định tại Khoản 2 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Điều 9 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014). Người mua hoàn toàn có quyền yêu cầu chủ đầu tư cung cấp các giấy tờ liên quan như quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500, quyết định chấp thuận đầu tư, giấy phép kinh doanh... nhằm kiểm tra tình trạng đất, giảm bớt rủi ro cho bản thân.

Sau khi kiểm tra xong, bạn có thể ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với chủ đầu tư dự án; kê khai và đóng các khoản thuế, phí liên quan tại cục thuế; làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất.

Khánh An (tổng hợp)
Theo ThanhnienViet