Giải mã tình trạng sốt đất liên hoàn - Kỳ II: Truyền thông thôi thúc người mua xuống tiền

TS. Đinh Thế Hiển cho rằng, không có sốt đất diện rộng như các thời kỳ trước, tức là không có chuyện các nhà đầu tư xuống tiền khắp nơi, đất chỗ nào cũng bán được và bán với giá tốt.

Trao đổi với CafeLand, chuyên gia kinh tế, tiến sĩ Đinh Thế Hiển cho rằng thị trường đang không ổn định, tính thanh khoản không mạnh.

CafeLand: Thời gian gần đây, thị trường liên tục xảy ra những cơn sốt đất, với phạm vi ngày càng rộng và tần suất ngày càng nhiều. Theo ông, lý do cốt lõi là gì và tại sao những cơn sốt đất trước đây lại diễn tiến thành những cơn “lên đồng tập thể” như những ngày vừa qua?

TS. Đinh Thế Hiển: Đó là sự kết hợp của truyền thông và các khu vực có dự án của chủ đầu tư tạo ra một kênh thôi thúc nhà đầu tư cá nhân xuống tiền.

Trước đây, những dự án lớn ở mỗi khu vực sẽ đi theo chiến lược truyền thông từng dự án, từng khu vực nên chúng ta thấy xuất hiện những cơn sốt đất rải rác.

Ví dụ, khi triển khai những dự án lớn ở Phú Quốc, chủ đầu tư chi tiền mạnh cho truyền thông ở khu vực này, sau đó dự án triển khai ở Nha Trang, Đà Nẵng. Cứ thế, mỗi đợt truyền thông, một đợt sốt đất.

Còn hiện nay, chủ đầu tư tạo thành thông tin chung để nhà đầu tư xuống tiền, khu vực nào cũng được, dẫn đến sốt đất khắp nơi.

Tuy nhiên, qua tìm hiểu, tôi cho rằng không có sốt đất diện rộng như các thời kỳ trước, tức là không có chuyện các nhà đầu tư xuống tiền khắp nơi, đất chỗ nào cũng bán được, và bán với giá tốt.

Các công ty và nhân viên môi giới (sale) thấm "sốt đất" do truyền thông đưa tin. Trong suốt quý 1-2021, đa số sale đều sống chật vật chờ nhà đầu tư xuống tiền như nắng hạn chờ mưa rào, nhưng mùa mưa vẫn chưa tới.

Mặc dù vậy, hiện tượng tăng giá bất động sản diễn ra trong suốt năm 2020 là có, dù đây là năm kinh tế đang khó khăn lớn.

Nguyên nhân bất động sản vẫn giữ được sung lực là do ngân hàng đã tung một lượng tín dụng lớn vào nền kinh tế, mà phần lớn đã đưa vào bất động sản.

Thống kê cho thấy tỷ lệ tăng trưởng tín dụng bất động sản tăng mạnh hơn cho vay sản xuất kinh doanh.

Trong năm 2020, tỷ lệ tăng trưởng tín dụng khoảng 12,8% cũng gần bằng 2018, 2019; nhưng tỷ lệ tăng trưởng GDP thì chỉ có 2,9%, thấp hơn gấp đôi so với 2 năm trước.

Điều này cho thấy đã có một lượng tín dụng rất lớn không đưa vào sản xuất kinh doanh tạo ra GDP mà chuyển vào đất.

Khi kinh tế khó khăn, theo tâm lý sẽ hình thành hai xu hướng. Một là tiết kiệm, bớt chi tiêu du lịch, mua sắm sang.

Hai là chuyển tiền vào những kênh mà họ cho rằng có thể giúp sinh lợi mà không phải bỏ sức làm việc.

Ở Việt Nam, sinh lợi không phải lao động thì chỉ có đất. Với tâm lý “ăn chắc mặc bền” thì đầu tư đất như một kiểu làm ăn chắc chắn.

Còn ngân hàng như là một kênh tiết kiệm, dành cho những người có tiền ít, hoặc là số tiền quá lớn người ta chưa xuống tiền mua đất. Kênh tiết kiệm không được coi là kênh đầu tư.

Có một thực tế là nhiều năm qua, giá đất chỉ có tăng chứ không giảm. Ngay cả sau những đợt sốt đất, giá có chững lại hoặc đi ngang một thời gian, rồi lại tăng tiếp và hình thành mặt bằng giá mới.

Chính những yếu tố này khiến người dân cảm thấy cứ mua đất là sẽ có lời và đổ dòng tiền vào kênh đầu tư này.

Vậy những cơn sốt đất gần đây có phản ánh phần nào sức khoẻ của thị trường thời điểm hiện tại?

Tôi cho rằng, thị trường đang không ổn định. Câu chuyện miếng đất cụ thể được giao dịch ở một giá lời chỉ tạo ra một xu hướng chung, còn tính thanh khoản của thị trường thì không thực sự mạnh.

So sánh với thời kỳ sốt đất cách đây hơn chục năm với những cơn sốt đất gần đây, có những điểm giống và khác nhau nào, thưa ông?

Giống ở đây là các nhà đầu tư đều tin tưởng rằng, bỏ tiền vào đất là một kênh đầu tư tốt nhất so với các kênh khác.

Tâm lý ấy vẫn như ngày xưa, thậm chí còn mạnh hơn vì trước đây còn có nhiều kênh, có những người còn dám làm ăn. Bây giờ người ta tin rằng đầu tư vào đất là thành công nhất.

Khác nhau rõ nhất là ở giá cả. Giá đất ngày xưa còn thấp, do kinh tế mới mở cửa. Người dân lúc này vẫn còn hay bị lo lắng về giá đất so với thu nhập. Khi thấy giá đất cao so với thu nhập thì còn chần chừ. Còn bây giờ giá đất đã tăng rất cao, người ta hay nói chung chung là “xa tầm với”.

Thứ hai, giá trị thật của khu đất nằm ở khả năng sinh lời.

Thứ ba, ngày xưa khi giá đất còn rẻ nhưng cơ hội sinh lời rất lớn vì hạ tầng chắc chắn sẽ được đầu tư, mở rộng. Hiện nay nhiều khu đất hạ tầng đã hoàn thiện, ít có cơ hội để mở rộng thêm nên lộ trình tăng giá đất sẽ chậm hơn.

Đơn cử như quận 9, trước đây còn là vùng hoang hoá, giá đất thấp, người ta có thể mua rồi để đấy, đợi sinh lời gấp nhiều lần khi hạ tầng đường xá được mở rộng. Còn ở thời điểm hiện tại, cơ hội để đầu tư hạ tầng, tăng giá đất thêm sẽ rất chậm.

Điểm giống nhau giữa những cơn sốt đất hai năm gần đây và thời kỳ trước là đều xảy ra tại thời điểm thị trường rất kỳ vọng vào giai đoạn tăng trưởng kinh tế mới.  Khác nhau rõ nhất là về tín dụng và lãi suất. Trước đây, giai đoạn 2008-2010 chúng ta có mặt bằng lãi suất rất cao, cao nhất trong lịch sử, có những thời điểm lãi suất lên đến 15-17% và tín dụng tăng trưởng cũng cao, lên đến 30%/năm. Tuy nhiên, mức lãi suất hiện tại đang được coi là rất thấp, lãi suất tiền gửi cũng thấp, lãi suất huy động cho vay cũng thấp. Bà Nguyễn Hoài An – Giám đốc CBRE Việt Nam, chi nhánh Hà Nội

Ở những đợt sốt đất thời kỳ trước, khi thị trường suy thoái, giá đất nhanh chóng lao dốc, thị trường rơi vào trầm lắng, đóng băng. Theo ông, diễn biến hậu sốt đất lần này có xảy ra tương tự?

Đây là một câu hỏi rất lớn mà Ngân hàng Nhà nước và các ngân hàng thương mại phải giải bài toán này.

Có thể nói rằng, ngân hàng thương mại và đất là một cặp với nhau. Đất tăng thì ngân hàng “mừng” vì họ cho vay được và có lợi nhuận khi vòng xoay vay tiền - lướt sóng - trả lãi ngân hàng diễn ra suôn sẻ, tăng trưởng tín dụng dựa vào đất rất tốt.

Ngân hàng thương mại hiểu rõ rằng việc cho vay vào đất có khả năng tạo ra nợ xấu và chỉ có nợ xấu từ bất động sản mới làm cho ngân hàng tê liệt thôi, còn nợ xấu từ các ngành nghề khác thì không đến nỗi.

Ngân hàng biết vậy, nhưng chính bất động sản đang là niềm cảm hứng cho ngân hàng trong vấn đề phát triển và lợi nhuận.

Đó là sự mâu thuẫn của ngân hàng vừa muốn quản trị rủi ro, lại vừa muốn tăng lợi nhuận trong giai đoạn khó khăn của nền kinh tế hiện nay.

Xin cảm ơn ông!

Nhiều hiện tượng đầu tư bất chấp quy định pháp luật Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam Vừa qua, khung giá đất được chính quyền các địa phương đồng loạt điều chỉnh tăng tăng 15-20%. Hiện nay, nhu cầu nhà ở vẫn rất mạnh trên toàn thị trường, nhưng việc phê duyệt đầu tư các dự án bất động sản, tạo nguồn cung vẫn chưa có tín hiệu khả quan. Vì vậy, nguồn cung trên thị trường không được cải thiện. Đặc biệt là các dự án nhà ở phân khúc bình dân, nhà ở xã hội và dự án đất nền. Mặt khác, nhu cầu đầu tư, gửi tiền vào đất tăng mạnh, đột biến do đầu tư các ngành kinh tế khác không hiệu quả bởi dịch bệnh. Trong bối cảnh đó, lãi suất ngân hàng giảm sâu, cộng với việc đầu tư ngắn hạn thời gian vừa qua vào chứng khoán và vàng có lãi lớn nên nhiều nhà đầu tư nhanh chóng chốt lãi và găm giữ bằng đất. Như vậy, có thể nói, cầu đầu tư tăng trong khi lượng hàng khan hiếm khiến giá đất tăng tăng mạnh. Đồng thời, trên thị trường xuất hiện nhiều hiện tượng đầu tư bất chấp quy định pháp luật.

Người chịu thiệt là người ôm đất cuối cùng Chuyên gia kinh tế, TS. Vũ Đình Ánh Ngay từ đầu năm, nhiều người đã dự đoán bất động sản năm 2021 sẽ phục hồi và phát triển mạnh hơn so với năm 2020. Vấn đề là thị trường sẽ chứa đựng rủi ro, hầu hết bất động sản đều liên quan đến quy hoạch. Vì thế, việc lập quy hoạch, triển khai thực hiện quy hoạch, thay đổi điều chỉnh quy hoạch sẽ mang lại những rủi ro lớn cho nhà đầu tư, nhất là khi giá lên rất nhanh và ở mức quá cao. Thứ hai là rủi ro về mặt đầu cơ. Hiện nay có khá nhiều đợt sốt đất mang tính tin đồn, có tính đầu cơ thậm chí là đầu cơ có tổ chức. Thứ ba, nếu tham gia vào thị trường bất động sản mà dựa vào đòn bẩy tài chính, hay nói cách khác là vốn đi vay, vốn lưu động thì cần lường trước hai rủi ro lớn nhất. Một là lãi suất có thể quay trở lại tăng lên chứ không thấp như hiện nay do nguy cơ lạm phát. Thứ hai, liên quan tới các cơn sốt đất, mô hình luôn tạo ra một nhóm người có lợi, và người chịu thiệt là người ôm đất cuối cùng khi thị trường hết sốt và thậm chí là đóng băng. Vấn đề là mỗi một nhà đầu tư hay đầu cơ đang nằm ở đâu, trong top nào của nhóm tham gia vào cơn sốt đất. Nếu chỉ đầu tư bằng tiền nhàn rỗi thì cùng lắm sẽ chỉ bị đóng băng tài sản đã đầu tư. Nhưng nếu rơi vào trạng thái sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn thì có thể sẽ rơi vào phá sản, khánh kiệt và nhiều câu chuyện khác nữa. Các nhà đầu tư hay đầu cơ sẽ rất đông, họ sẽ tạo ra một hình tháp, gây ra hệ quả kinh tế tài chính hay hậu quả xã hội nếu số lượng người tham gia đầu cơ, đầu tư đất đai đó chiếm một số đông.