Đa dạng hóa mô hình đầu tư xây dựng Nhà ở công nhân

1. Thực trạng nhà ở công nhân các KCN Việt Nam

Sau hơn 20 năm phát triển khu công nghiệp (KCN), đến cuối tháng 6/2021, Việt Nam có 395 KCN đã được thành lập, trong đó có 288 KCN đã đi vào hoạt động. Các KCN có tỷ lệ lấp đầy là 52,4%, cung cấp việc làm trực tiếp cho hơn 4 triệu lao động (Số liệu từ Bộ Kế hoạch và Đầu tư). Việc tập trung lao động đã dẫn đến làn sóng dịch cư lớn từ nông thôn. Về lý thuyết, việc chuyển dịch lao động nông nghiệp sang công nghiệp và tập trung dân cư tại các KCN, thông thường nằm ven đô, góp phần thúc đẩy quá trình đô thị hóa. Điều này, phù hợp với kế hoạch đô thị hóa, nâng tỷ lệ đô thị hóa hiện nay khoảng 35% lên trên 50% dân số sống ở đô thị năm 2035 [1].

Tuy nhiên, trên thực tiễn, việc bùng nổ các KCN trên cả nước dẫn đến những vấn đề xã hội lớn. Việc thiếu các dự án nhà ở công nhân dẫn đến phần lớn người lao động phải thuê các nhà trọ cho thuê trong các làng xã cạnh KCN, điều kiện hạ tầng, đặc biệt là hạ tầng xã hội kém. Chính phủ đã ban hành nhiều văn bản, quy định trách nhiệm của đơn vị kinh doanh hạ tầng KCN của địa phương, cũng như tạo các cơ chế ưu đãi như miễn tiền sử dụng đất, cho vay ưu đãi với doanh nghiệp xây dựng nhà ở công nhân. Tuy nhiên, số dự án được triển khai và đưa vào sử dụng là không đáng kể, sau nhiều năm, số lượng nhà ở đáp ứng được vẫn chỉ dừng ở mức trên dưới 20% nhu cầu về chỗ ở công nhân KCN cả nước.

Thủ tướng Chính phủ đã ký ban hành Quyết định số 655/QĐ-TTg phê duyệt Đề án Đầu tư xây dựng các thiết chế của công đoàn tại các KCN, khu chế xuất và giao cho Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam chủ trì triển khai. Theo đó, mỗi Khu thiết chế Công đoàn, theo Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam phải có diện tích đất xây dựng (tối thiểu) từ 3-5ha, được đầu tư xây dựng nhà ở và các công trình hạ tầng xã hội, phục vụ tối thiểu 1.000 căn hộ. Mục tiêu đặt ra đến 2018 hoàn thành 10 thiết chế công đoàn; từ năm 2018-2020 hoàn thành và đưa vào sử dụng thêm 40 thiết chế công đoàn và đến năm 2030 phấn đấu tất cả các KCN, khu chế xuất trên cả nước đều có thiết chế công đoàn [2]. Tuy nhiên, cho đến nay, chỉ có 3 thiết chế Công đoàn được thực hiện thí điểm tại Tiền Giang, Hà Nam và Quảng Nam đã hoàn thành một phần nhưng nhiều hạng mục chưa đưa vào sử dụng.

NOCN Meiko, KCN Thạch Thất (xây dựng trong khu đất nhà máy)

2. Thực trạng phát triển nhà ở công nhân khu vực vùng Đồng bằng sông Hồng

Đến cuối tháng 6/2021, vùng Đồng bằng Sông Hồng (ĐBSH), gồm 11 tỉnh thành có 153 KCN trong quy hoạch, 109 KCN đã thành lập, trong đó có 72 KCN đã đi vào hoạt động (chiếm 25% số lượng KCN cả nước). Theo số liệu trên, các KCN vùng ĐBSH có tỷ lệ lấp đầy bình quân là 44,7%, tổng số lao động hơn 1,1 triệu người [3]. Trong tương lai, tính với diện tích đất công nghiệp của tổng số 153 KCN trong quy hoạch, số lao động KCN của vùng lên đến hơn 4 triệu người.

Thời gian qua, cũng đã có nhiều dự án khu nhà ở công nhân quy mô lớn được quy hoạch, ví dụ như: Khu đô thị công nghiệp – Dịch vụ Vsip Bắc Ninh (khởi công năm 2007) với tổng diện tích 700ha, trong đó có 200 ha đất nhà ở thương mại, dịch vụ; Khu đô thị công nghiệp Việt Hưng, Quảng Ninh (công bố năm 2006) có quy mô 300 ha, trong đó 85 ha xây dựng nhà ở và dịch vụ xã hội cho công nhân; Khu đô thị và công nghiệp Bến Rừng, Hải Phòng quy mô 1964 ha, trong đó 942 ha đất phát triển đô thị, dự kiến phục vụ khoảng 100.000 lao động công nghiệp (công bố năm 2011)…

Theo thời gian, hàng loạt các KCN đi vào hoạt động kéo theo số lao động công nghiệp và nhu cầu nhà ở tăng cao, tuy nhiên đất dự án nhà ở công nhân trong các khu đô thị công nghiệp trên hiện vẫn chưa được thực hiện. Trên thực tế, việc phát triển các dự án nhà ở công nhân ở quy mô nhỏ hơn nhiều, và một tỷ lệ lớn do các Doanh nghiệp tư nhân tự phát triển để cung cấp chỗ ở cho lao động của mình.

Theo khảo sát tại 19 dự án khu nhà ở công nhân đã hoàn thành mà nhóm nghiên cứu đã thực hiện tại khu vực vùng ĐBSH, có thể thấy nhà ở công nhân được xây dựng chủ yếu theo các dự án nhỏ, số dự án dưới 1ha chiếm 37%, từ 1-5ha chiếm 42%, từ 5-20 ha chiếm 21% (chỉ có 4/19 dự án). Số lao động đáp ứng được cho các dự án từ 600 đến 18.000 người. Về khía cạnh các mô hình đầu tư, tỷ lệ dự án được phát triển bởi các doanh nghiệp công nghiệp chiếm 70% (13/19 dự án), các dự án này phần lớn được đặt ngay tại XNCN hoặc khu đất trong KCN. Có 2/19 dự án được phát triển bởi nguồn vốn nhà nước, 2 dự án do công ty kinh doanh hạ tầng KCN, 2 dự án do công ty kinh doanh BĐS thực hiện.

Những vấn đề tồn tại, cần giải quyết để phát triển nhà ở công nhân

• Thiếu quy định chế tài giám sát việc quy hoạch, đầu tư xây dựng các khu nhà ở công nhân trong việc phát triển KCN. Nhiều chủ đầu tư KCN hưởng lợi ích từ phát triển KCN nhưng nhà ở công nhân lại để “xã hội hóa” một cách tự phát dẫn đến những vấn đề xã hội lớn cho cộng đồng công nhân cũng như địa phương;

• Thiếu các quy định kiểm soát phát triển các dự án nhà ở công nhân do doanh nghiệp công nghiệp xây dựng cho công nhân của mình dẫn đến việc xây dựng nhà ở ngay trong khuôn viên đất nhà máy không đảm bảo cách ly giữa hoạt động sản xuất và đời sống;

• Thiếu các chính sách khuyến khích danh nghiệp BĐS tham gia vào thị trường nhà ở công nhân. Hiện nay, các chính sách ưu đãi thuế, tín dụng chưa đủ mạnh để thu hút nhà đầu tư. Nhiều quy định cứng trong thủ tục đầu tư, xây dựng, phân phối nhà ở cũng là một cản trở với doanh nghiệp;

• Thiếu các chính sách đầu tư công trình công cộng, dịch vụ xã hội trong các khu nhà ở công nhân. Các công trình phục vụ công cộng như trường học, trạm y tế, công trình văn hóa, thể thao không được các chủ đầu tư quan tâm, vì đây là hạng mục ít sinh lợi, và được coi là các hạng mục đầu tư công, sử dụng ngân sách Nhà nước. Với thực trạng tỷ lệ lớn công nhân ở nhà trọ, các hạng mục công cộng, dịch vụ xã hội không được đầu tư thêm, dẫn đến quá tải hệ thống HTXH địa phương;

• Thiếu các quy định kiểm soát phát triển nhà trọ công nhân trong các khu vực dân cư lân cận KCN như các quy định về mật độ cư trú, mật độ xây dựng trong ô đất, giải pháp kiến trúc, các quy định về an toàn, hợp đồng thuê nhà… Các khu nhà trọ công nhân hiện phát triển hoàn toàn tự phát, dẫn đến chất lượng sống thấp.

Định hướng phát triển nhà ở công nhân theo hướng đa dạng hóa các mô hình đầu tư

Tác giả đề xuất các mô hình phát triển khu nhà ở công nhân, bao gồm hoàn thiện các mô hình cũ và mở rộng phát triển một số mô hình hướng đến doanh nghiệp nhỏ, cộng đồng và cá nhân.

1. Phát triển khu nhà ở công nhân theo dự án xây dựng tập trung (Mô hình A)

a) Dự án khu nhà ở công nhân được đầu tư xây dựng tập trung bằng một phần hoặc toàn bộ vốn ngân sách Nhà nước (Mô hình A1).

Là dự án có vốn ngân sách chiếm từ 30% tổng mức đầu tư của dự án trở lên (trong đó không bao gồm tiền sử dụng đất và các khoản chi phí hỗ trợ hạ tầng) để tạo lập quỹ NOXH thuộc sở hữu nhà nước cho công nhân thuê hoặc thuê mua. Dự án được quy hoạch đồng bộ giữa khu đất xây dựng nhà ở, đất HTKT và HTXH. Quy mô dự án từ 10 ha đến vài chục ha, tương đương đơn vị ở. Với ngân sách Nhà nước giới hạn, cần phát triển các dự án kết hợp một phần nguồn vốn ngân sách và nguồn lực khác, theo cách thức: 1) Vốn ngân sách: Phát triển HTKT, HTXH cơ bản, tạo lập một phần quỹ nhà ở (nhà cho thuê, thuê mua); 2) Vốn ngoài ngân sách: Phát triển nhà ở công nhân (dạng nhà bán, cho thuê mua, thuê), nhà ở thương mại trong dự án, các công trình dịch vụ HTXH mở rộng với vai trò các nhà đầu tư thứ cấp.

Nhà ở xã hội dành cho công nhân tại Khu đô thị mới Kim Chung (huyện Đông Anh)

b) Dự án khu nhà ở công nhân được phát triển bởi doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng KCN (Mô hình A2)

Nghị định 49/2021/NĐ-CP yêu cầu CĐT KCN phải bố trí nhà ở cho công nhân của KCN. Với KCN mới hình thành, CĐT KCN phải lập dự án quy hoạch và xây dựng HTKT khu nhà ở công nhân. Doanh nghiệp kinh doanh KCN (chủ đầu tư cấp 1) có thể là chủ đầu tư duy nhất trong dự án phát triển tổng thể KCN – Khu nhà ở, hoặc có thể kết hợp với các chủ đầu tư thứ cấp trong các giai đoạn sau của dự án phát triển khu nhà ở. Trong trường hợp cần huy động nguồn lực của các đơn vị đầu tư thứ cấp cùng phát triển nhà ở công nhân, CĐT cấp 1 vẫn phải chịu trách nhiệm đầu tư xây dựng HTKT và phối hợp cùng chính quyền địa phương trong việc tìm các nguồn vốn đầu tư xây dựng HTXH cơ bản cho khu nhà ở.

c) Dự án nhà ở công nhân được phát triển bởi các doanh nghiệp xây dựng và kinh doanh bất động sản khác. (Mô hình A3).

Đây là mô hình phát triển nhà ở công nhân dạng đầu tư xây dựng tập trung do các doanh nghiệp đầu tư xây dựng theo dự án bằng nguồn vốn ngoài ngân sách để bán, cho thuê, cho thuê mua cho các đối tượng được Nhà nước hỗ trợ, ưu đãi theo quy định của Nghị định 49/2021/NĐ-CP [4]. Quy mô dự án có thể là 1 công trình hay một hoặc nhiều nhóm nhà ở, một khu nhà ở hoặc một khu đô thị. Đa dạng các loại hình nhà ở để phù hợp với các nhóm đối tượng khác nhau. Bên cạnh việc được sử dụng 20% đất nhà ở hoặc sàn xây dựng cho mục đích kinh doanh thương mại, cần có thêm cơ chế khuyến khích doanh nghiệp BĐS tham gia vào thị trường thông qua quyền tự chủ trong triển khai dự án, phân phối sản phẩm. Các doanh nghiệp BĐS cũng có thể tham gia vào các dự án phát triển nhà ở công nhân theo mô hình B1, B2.

d) Dự án nhà ở công nhân do các doanh nghiệp công nghiệp (DNCN) xây cho công nhân của mình (Mô hình A4).

Nhiều DNCN xây dựng nhà cho công nhân để giữ gìn sức khỏe người lao động cũng như xây dựng hình ảnh doanh nghiệp. Theo Nghị định 49/2021/NĐ-CP, DNCN tham gia phát triển nhà ở công nhân được khấu trừ chi phí này trước khi tính thuế doanh nghiệp [4]. Để tránh tình trạng DNCN xây ký túc xá công nhân trong khu đất XNCN như hiện nay, cần có các quy định và giám sát chặt chẽ quá trình xây dựng, để buộc các DNCN này đầu tư nhà ở công nhân của mình trong các khu vực đất ở trong quy hoạch chung đã được phê duyệt. Tùy theo quy mô của dự án, đây có thể là một (nhóm) công trình nhà ở hoặc một khu nhà ở riêng biệt.

Nhà ở công nhân do các DNCN xây dựng hiện nay đều là dạng ký túc xá cho lao động độc thân. Để có thể hướng đến một khu nhà ở bền vững cần khuyến khích các DNCN xây dựng nhà ở cho gia đình thông qua các cơ chế ưu đãi khác nhau cho các loại công trình khác nhau.

Nhà trọ công nhân KCN

2. Người dân tự tổ chức xây dựng theo quy hoạch (Mô hình B)

a) Các tổ chức cộng đồng, các cá nhân tham gia phát triển nhà ở công nhân trên khu đất được quy hoạch rồi cho công nhân thuê (Mô hình B1).

Các doanh nghiệp xây dựng và BĐS có vai trò là chủ dự án khu nhà ở công nhân, có thể tiến hành lập quy hoạch, thu gom các khu đất đủ lớn, làm hạ tầng, phân lô cho khu nhà ở. Các tổ chức cộng đồng và cá nhân mua nhà (hoàn thiện hoặc xây thô), hoặc mua đất (tự xây dựng theo mẫu được phê duyệt) và tiến hành kinh doanh nhà ở công nhân cho thuê. Thông thường, những dự án khu nhà ở công nhân loại này là các dự án nhỏ, không phải là một khu nhà ở hoàn chỉnh, đầy đủ dịch vụ. Đây cũng có thể là một dự án thứ cấp trong một dự án lớn. Nhà ở công nhân thuộc dạng này thường là các nhà ở thấp tầng theo dãy, hoặc nhà chia lô dạng chung cư mini.

b) Người công nhân mua đất (đã có HTKT) và tự xây dựng nhà (Mô hình B2)

Tương tự mô hình B1, các doanh nghiệp có vai trò tạo lập dự án, đầu tư xây dựng hệ thống HTKT chung, tham gia đầu tư xây dựng công trình hoặc bán các lô đất có hạ tầng cho người lao động mua với cơ chế vay ưu đãi cho đối tượng thụ hưởng NOXH. Người công nhân khi có đất sẽ tự tổ chức xây dựng (theo quy hoạch và theo mẫu thiết kế); có thể xây dựng theo các giai đoạn phù hợp với điều kiện sống và tài chính của riêng họ. Đây là mô hình áp dụng phù hợp với những KCN ở vùng xa, chi phí đất rẻ. Đây là dự án nhà ở thấp tầng, cũng có thể là một dự án hoàn chỉnh (với hệ thống HTXH) hoặc một dự án thứ cấp trong một khu nhà ở công nhân.

3. Dự án nhà ở công nhân phát triển trên mô hình gọi vốn cộng đồng (Mô hình C)

Gọi vốn cộng đồng (GVCĐ) huy động nguồn vốn nhàn rỗi từ dân cư, các nhà đầu tư nhỏ lẻ (trong đó bao gồm cả công nhân) tham gia góp vốn cho dự án xây dựng nhà ở công nhân. Cách thức thực hiện gồm: 1) Xây dựng nền tảng giao thức số đưa ra tất cả các thông tin có liên quan đến dự án; 2) Chính quyền địa phương công bố giao thức số, kêu gọi vốn đầu tư theo đúng quy định của pháp luật; 3) Các nhà đầu tư lựa chọn dự án và góp vốn; 4) Khi số tiền góp vốn đủ để làm hạ tầng, thành lập Ban quản lý dự án; 5) Ban quản lý dự án điều phối các công việc theo đúng pháp luật hiện hành. Nhà đầu tư, người dân, nhà quản lý đều có thể theo dõi, giám sát tiến độ thi công.

Về quy mô, dự án GVCĐ giai đoạn đầu phù hợp với phát triển nhà ở đơn lẻ trong quy hoạch chung đã được phê duyệt, đã có nhà đầu tư xây dựng hạ tầng. Trong tương lai, khi các platform được hoàn thiện và tạo được niềm tin của xã hội, có thể sử dụng giải pháp GVCĐ để xây dựng khu nhà ở công nhân có quy mô lớn hơn. GVCĐ chỉ là giải pháp tài chính vì vậy, phương án quy hoạch tương tự các dự án nhà ở công nhân khác. Có thể sử dụng GVCĐ trong các dạng nhà ở bán, thuê hoặc thuê mua. Các dạng nhà có thể là chung cư hoặc nhà liên kế.

4. Người dân địa phương tự phát triển nhà ở công nhân trên đất của mình (Mô hình D)

Theo điều 57, Luật Nhà ở, hộ gia đình, cá nhân có thể đầu tư xây dựng nhà ở xã hội cho công nhân trên diện tích đất ở hợp pháp của mình. Việc thừa nhận chính thức mô hình nhà ở do dân tự doanh trên đất của mình (thường hay gọi là nhà trọ), giúp huy động nguồn vốn nhàn rỗi từ xã hội trong việc phát triển nhà ở công nhân. Nhà trọ đạt chuẩn cần được hưởng các ưu đãi trong phát triển nhà ở xã hội như: Được lãi vay ưu đãi trong xây dựng, cải tạo, sửa chữa nhà, được cung cấp mẫu thiết kế, hướng dẫn xây dựng, được quảng bá trên các trang thông tin về nhà ở công nhân của địa phương. Mô hình này nếu được quản lý tốt, sẽ giảm nhẹ gánh nặng thiếu hụt chỗ ở công nhân hiện tại, tạo nguồn thu cho người dân, động lực cho phát triển kinh tế địa phương.

Tuy nhiên, để làm được điều này, cần có chính sách hoạch định mức độ phát triển nhà trọ trong các làng xã. Dựa trên điều kiện hạ tầng của các khu dân cư lân cận KCN, khống chế mật độ cư trú, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất cho toàn khu vực hay từng lô đất. Các quy định kiểm soát này sẽ giữ mức độ phát triển của nhà trọ trong phạm vi không hoặc ít ảnh hưởng tiêu cực đến môi trường sống của cả dân cư cũ và người lao động nhập cư. Về nhà ở, các giải pháp cho nhà trọ công nhân phụ thuộc vào điều kiện cụ thể về diện tích, hình dạng lô đất, chi phí đầu tư. Để đảm bảo môi trường sống cho người lao động, cần xây dựng các tiêu chuẩn thiết kế nhà trọ cụ thể hơn, các mẫu thiết kế điển hình, các quy định về giám sát quá trình xây dựng và vận hành nhà trọ cho công nhân thuê.

Kết luận

Nhà ở công nhân là một loại hình bất động sản đặc biệt, vừa vận hành theo cơ chế thị trường nhưng vẫn cần có sự hỗ trợ của Nhà nước, đặc biệt rất cần các cơ chế, chính sách khuyến khích để có thể đa dạng hóa các loại hình đầu tư.

Khu nhà ở công nhân cần được xây dựng đồng bộ với quá trình phát triển KCN. Để có thể thực hiện được điều này, chủ đầu tư KCN cần đưa ra phương án phát triển khu nhà ở ngay từ khi lập dự án quy hoạch KCN. Chủ đầu tư có thể có thể huy động xã hội hóa các dự án thứ cấp trong khu nhà ở như dự án xây dựng nhà chung cư, ký túc xá, nhà ở liền kề hoặc hệ thống dịch vụ xã hội mở rộng, thông qua việc sớm công bố phương án quy hoạch chi tiết và đưa ra các cơ chế hợp tác phát triển để có được sự quan tâm của các đơn vị đầu tư BĐS, các DNCN sử dụng lao động và cộng đồng dân cư địa phương.

Bên cạnh việc tạo lập các khu nhà ở quy mô lớn, bài bản và đồng bộ, việc phát triển các mô hình hướng đến kinh tế cộng đồng, doanh nghiệp nhỏ và người dân để tạo nguồn cung đa dạng cho NOCN là điều cần thiết cho bối cảnh kinh tế Việt Nam. Với việc phát triển NOCN lợi nhuận thấp, khó thu hút nhà đầu tư lớn, cần tận dụng các nguồn lực nhỏ lẻ trong cộng đồng để phát triển. Nếu có định hướng và quản lý tốt, mô hình ở do tư nhân nhỏ đầu tư có các ưu điểm: i) Cung ứng số lượng lớn nhà ở cho người lao động trong thời gian ngắn nhờ dựa vào nguồn lực đông đảo từ xã hội; ii) Tạo cơ hội thúc đẩy phát triển kinh tế cho người dân địa phương. Khi được chính thức thừa nhận và tạo cơ chế để phát triển, các công cụ kiểm soát cũng được đi kèm để đảm bảo chất lượng nguồn cung nhà ở công nhân.

Việc phát triển các mô hình hướng đến kinh tế cộng đồng, doanh nghiệp nhỏ và người dân để tạo nguồn cung đa dạng cho NOCN là điều cần thiết cho bối cảnh kinh tế Việt Nam. Các mô thức ở sẽ được thay đổi cả về lượng và chất theo các giai đoạn phát triển của xã hội, vận động theo xu hướng nâng cao chất lượng cuộc sống của người lao động. Nếu làm được điều này, quỹ nhà ở “đạt chuẩn” cho công nhân có thể cơ bản được giải quyết năm 2030 và với chuẩn chất lượng tăng dần đến năm 2050.

Chính quyền địa phương có vai trò rất quan trọng trong việc phát triển nhà ở công nhân. Về việc phát triển hệ thống công trình công cộng, dịch vụ xã hội cho khu nhà ở, chính quyền địa phương cần hỗ trợ chủ đầu tư xây dựng các phương án tìm kiếm vốn ngân sách Nhà nước, bao gồm cả nguồn lực từ Tổng liên đoàn Lao động Việt Nam. Đối với nhà ở đơn lẻ do dân tự doanh, Chính quyền địa phương có trách nhiệm hướng dẫn, giám sát quá trình phát triển và vận hành, để đảm bảo sự hài hòa giữa mục tiêu nâng cao thu nhập của người dân và sự phát triển bền vững của địa phương.

ThS.KTS Lê Lan Hương
Khoa Kiến trúc và Quy hoạch, Đại học Xây dựng
(Bài đăng trên Tạp chí Kiến trúc số 05-2022)