Làm cách nào để giảm thiểu rủi ro khi đầu tư bất động sản?

Rủi ro là một phần của tất cả các khoản đầu tư. Bạn luôn cần có những chiến lược cụ thể để giảm thiểu rủi ro, đặc biệt là trong lĩnh vực bất động sản.

1. Tránh đầu tư vào các loại hình bất động sản dễ bị suy thoái, biến động mạnh

Trong lĩnh vực bất động sản, có một vài loại hình tiềm ẩn mức độ rủi ro cũng như độ biến động cao hơn so với những tài sản khác. Các loại hình này bao gồm khách sạn, nhà nghỉ, nhà ở cao cấp và các tài sản bất động sản được sử dụng để sản xuất dầu và khí đốt. Nếu muốn giảm thiểu rủi ro, bạn không nên đầu tư vào những loại hình này.

Ví dụ, ngành dịch vụ khách sạn đã bị ảnh hưởng nặng nề bởi ba cuộc suy thoái kể từ năm 2000. Năm 2010, sau cuộc Đại suy thoái, chỉ tính riêng tại Mỹ đã có tới gần 2.500 cơ sở kinh doanh lĩnh vực này gặp ảnh hưởng với tổng mức nợ lên tới 40 tỷ USD. Những nhà đầu tư vào ngành dịch vụ khách sạn gần như đã mất tất cả. Gần đây, đại dịch Covid-19 chính là nguyên nhân chính dẫn đến việc hầu hết các cơ sở dịch vụ khách sạn lưu trú phải đóng cửa trong suốt năm 2020.

Bất động sản chăm sóc sức khỏe cũng là một vấn đề đáng quan tâm ở thời điểm hiện tại. Các viện dưỡng lão, cơ sở hỗ trợ sinh hoạt, cơ sở chăm sóc sức khỏe đều phải tuân theo các quy định làm tăng mức độ rủi ro và tính ổn định của việc sở hữu và vận hành. Thậm chí, rủi ro đã xuất hiện với phân khúc này ngay cả trước khi đại dịch Covid-19 bùng phát.

Các loại hình bất động sản liên quan đến việc khai thác dầu và khí đốt lại chứng kiến một mức độ rủi ro khác. Chi phí khai thác và tiền bản quyền từ sản xuất năng lượng có độ biến động tương đối cao. Nếu một giếng dầu hoạt động không đúng như năng suất dự kiến thì giá trị tài sản có thể sụt giảm đáng kể. Ngoài ra, giá dầu cũng liên tục thay đổi gây ra không ít khó khăn với các nhà đầu tư.

2. Tránh việc nợ chồng chất

Hiện nay, việc vay nợ để đầu tư bất động sản là một điều tương đối đơn giản. Vì vậy, mọi người thường xuyên làm điều đó để giảm thiểu vốn đầu tư của bản thân. Nhiều nhà tư vấn thường đề cao lợi ích của đòn bẩy nhưng thực tế đòn bẩy cũng ẩn chứa nhiều rủi ro.

Việc vay nợ quá nhiều có thể dẫn đến các hệ lụy xấu. Ví dụ như bạn hoàn toàn có thể mất phương hướng khi có quá nhiều khoản nợ và lãi phải trả. Bên cạnh đó, trong trường hợp xấu nhất, bạn thậm chí có khả năng mất tự chủ trong việc kiểm soát nguồn tài chính của bản thân. Ngoài ra, bạn có thể phải hứng chịu những khoản nợ xấu và ảnh hưởng đến điểm tín dụng.

May mắn thay, trên thị trường hiện nay vẫn có các khoản đầu tư bất động sản mà không cần dùng tới đòn bẩy. Khi dịch bệnh đang hoành hành khắp nơi trên thế giới và bất động sản phải đối mặt với tình trạng không chắc chắn, một chiến lược đầu tư không cần dùng đến đòn bẩy sẽ rất có ích. Điều này không đồng nghĩa là đòn bẩy không có tác dụng trong lĩnh vực bất động sản, nhưng việc biết các rủi ro xoay quanh phương pháp này sẽ giúp bạn tránh được các hệ lụy xấu về sau.

3. Không bỏ tất cả trứng vào một giỏ

Trước đại dịch, chúng ta thấy những nhà đầu tư có giá trị tài sản ròng cao thường hoạt động độc lập trên một thị trường riêng. Tuy nhiên, sự bùng phát của Covid-19 đã khiến nhiều người nhận ra rằng việc bỏ tất cả trứng vào một giỏ là quyết định sai lầm.

Đó là lý do khiến sự đa dạng hóa danh mục đầu tư đang nổi lên trong thời gian gần đây. Điều này có thể được thực hiện dễ dàng thông qua một loạt các khoản đầu tư DST (Delaware Statutory Trust), TIC (Tenant-in-common) hoặc LLC (Limited Liability Corporation), mặc dù cách xử lý thuế của các cấu trúc này là khác nhau.

Tuy việc đa dạng hóa danh mục đầu tư không đảm bảo lợi nhuận hoặc bảo vệ bạn khỏi thua lỗ, nhưng nhiều nhà đầu tư nhận ra rằng đây là một quá trình cần thiết để giảm thiểu rủi ro, đặc biệt trong bối cảnh thị trường đang đối mặt với nhiều thay đổi.

4. Đầu tư theo nhóm

Đầu tư theo nhóm không có nghĩa là bạn sẽ loại bỏ hoàn toàn hình thức đầu tư cá nhân mà đây chỉ là cách giúp bạn tiết kiệm nguồn lực và mở rộng quy mô. Thêm vào đó, đầu tư theo nhóm vốn dĩ là một cách thức phòng thủ an toàn và tương đối phổ biến trên thị trường hiện nay.

Bạn có thể tự tin để đầu tư vào lĩnh vực bất động sản bằng cách thực hiện nhiều bước để giảm thiểu rủi ro trong khi vẫn có thể theo đuổi các chiến lược dài hạn với tiềm năng tạo ra những nguồn thu nhập khổng lồ.

Theo Anh Nguyễn (Kiplinger)